不動産を子どもに生前贈与するには？名義変更の流れと事前に確認したいこと

「親の施設費を支払いたいのに、銀行で本人の意思確認が必要と言われた」「通帳は預かっているけれど、子どもが管理を続けてよいのか分からない」。親の判断能力が低下すると、日々の支払いを支える家族にも、手続き上の悩みが生じます。 成年後見制度は、判断能力が十分でない方の権利や財産を守る仕組みです。ただし、預金を引き出すためだけに利用するものではなく、利用開始後の財産管理や費用も考えて検討する必要があります。親の預金管理で困ったときの確認事項と、司法書士に相談する際の準備を解説します。 家族でも、親の預金を自由に管理できるわけではありません 親子や夫婦であっても、本人名義の預金について当然に代理権があるわけではありません。通帳や印鑑を預かっていることと、法律上その人に代わって取引できることは別です。 まず整理したいのは、「銀行へ行けない」のか、「取引の内容を理解して意思を伝えることが難しい」のかという点です。身体の事情で来店できなくても、本人が内容を理解して依頼できる場合には、金融機関所定の代理手続きなどを確認できます。一方、本人の意思確認が難しい場合は、同じ方法で対応できるとは限りません。 認知症という診断名だけで、あらゆる取引が一律にできなくなったり、直ちに口座が凍結されたりするわけではありません。本人の状態、取引の内容、既に設けている代理の仕組みなどを、個別に確認することが大切です。 当面の生活費、入院費、介護施設費の支払いで困っているときは、請求書などを手元に用意し、まず取引銀行へ事情を相談しましょう。全国銀行協会も、本人の意思確認ができない場合に、こうした支払いのための資金が必要なときは取引銀行への相談を案内しています。ただし、家族なら必ず払い戻しを受けられるという意味ではありません。 成年後見は、本人に必要な支援から考えます 成年後見制度には、判断能力が低下した後に家庭裁判所の手続きを経て利用する法定後見と、契約の内容を理解できる判断能力があるうちに、将来の支援者や支援内容を公正証書による契約で定める任意後見があります。任意後見は、契約しただけで始まるわけではなく、本人の判断能力が不十分になった後、家庭裁判所が任意後見監督人を選任したときに効力が生じます。既に任意後見契約がある場合は、その内容と登記の有無も確認しましょう。 現在の法定後見は、本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」に分かれます。後見は判断能力が欠けているのが通常の状態にある方、保佐は著しく不十分な方、補助は不十分な方が対象です。どの類型が適切かは、家族の希望だけで決まるのではなく、診断書などを踏まえて家庭裁判所が判断します。 成年後見人は、預金の管理や必要な契約などを通じて本人を支えます。保佐人・補助人には当然に預金取引の代理権があるわけではなく、本人の同意を得て、必要な行為について代理権を付与する審判を受ける必要があります。また、本人以外の方が補助開始を申し立てる場合にも、本人の同意が必要です。「後見人のような人がつけば、何でも代わりにできる」と考えず、困っている手続きに必要な権限を確認しましょう。後見人等が直接介護を行う制度ではなく、手術などの医療行為に本人に代わって同意する権限が与えられるわけでもありません。 また、支援の中心は本人です。家族にとって管理しやすい方法だけでなく、本人がどのような生活を望み、どのような支払いに困っているかを整理することが欠かせません。 当事務所では、後見・保佐・補助の申立てに加え、任意後見契約公正証書の作成に関する支援を取り扱っています。既に判断能力が低下している場合と、将来への備えを考える場合では検討の出発点が違うため、まず現在の状況をお聞かせください。 なお、成年後見制度を見直す改正法が2026年6月17日に成立し、同月24日に公布されています。後見・保佐を補助に一元化するなどの改正は、公布の日から2年6か月を超えない範囲で政令で定める日に施行されます。本稿は2026年10月時点の現行制度を前提に説明しています。実際に手続きを進める際には、改正法の施行状況と適用される制度も確認してください。 申立て前に知っておきたい、選任後の管理と費用 希望した家族が後見人に選ばれるとは限りません 申立ての際に家族を候補者として記載することはできますが、最終的に誰を選任するかは家庭裁判所が決めます。財産の内容や必要な支援などに応じ、司法書士や弁護士などの専門職が選ばれる場合もあります。 「自分が後見人になるつもりだった」という希望だけで利用を決めず、専門職が関わる可能性や、その後の家族との役割分担も考えておきましょう。申立て後の取下げには家庭裁判所の許可が必要であり、希望する候補者が選ばれない見込みだからといって、自由に取り下げられるわけではありません。 預金の解約が済んでも、自動的には終わりません 現行制度では、申立てのきっかけとなった預金の解約などが終わっても、それだけで後見等が終了するわけではありません。本人の判断能力が回復するなどの事情がなければ、原則として本人が亡くなるまで継続します。 成年後見人には、財産や収支を把握し、家庭裁判所へ報告する役割があります。家族が選任された場合も、本人のお金と自分のお金を分け、支出を説明できる記録を残すことが大切です。本人のために必要な支出まで一律に制限されるわけではありません。本人の希望や生活状況、資産・収支を踏まえて支払いを行い、判断に迷う支出は、後見監督人や家庭裁判所に確認します。 本人の生活費や介護費のために支出する場合と、子や孫への贈与など家族側の希望で財産を移す場合は、同じようには考えられません。本人の財産を将来の相続財産として家族の都合で扱うことは避け、支出の必要性を本人の利益から検討します。 申立ての費用と、利用中の報酬を分けて確認します 申立てには、裁判所の申立手数料や登記手数料、郵便料、診断書などの取得費用がかかり、鑑定が必要になる場合もあります。司法書士に書類作成等を依頼する場合の費用と、選任後の後見人等の報酬は別です。利用中の費用負担が難しい場合は、市区町村の成年後見制度利用支援事業などの対象になるか、窓口に確認しましょう。助成の条件や対象は自治体によって異なります。 法定後見の後見人等の報酬は、報酬付与の申立てを受けて家庭裁判所が付与の可否と金額を決め、本人の財産から支払われます。家族が後見人になった場合も、自分で報酬額を決めて受け取ることはできません。後見監督人等が選任される場合の報酬も含め、最初の申立て費用だけで判断しないことが大切です。なお、任意後見人の報酬は任意後見契約で定め、任意後見監督人の報酬は家庭裁判所が決めます。 施設費の支払いで困ったときは、支出と財産を整理しましょう 例えば、認知症の母親が施設に入所し、長女が施設費を一時的に立て替えているとします。母親の預金はあるものの、本人の意思確認が難しく、銀行で手続きを進められない状況です。以下は、確認の進め方を説明するための架空の例です。 この場合、まず施設費の請求額、支払期限、年金の入金先、預金口座、既存の口座振替などを整理します。銀行には、母親の状態と必要な支払いを具体的に伝え、対応可能な方法と必要資料を確認します。 併せて、今後も継続して財産管理の支援が必要なのか、施設との契約やほかの手続きにも課題があるのかを検討します。一度の支払いへの対応と、長期的な支援体制の検討を並行して進めると、相談の目的が明確になります。 立替金がある場合は、日付、金額、支払先、内容を記録し、請求書・領収書・振込記録を残しておきましょう。後から母親の預金をまとめて長女の口座に移すのではなく、誰が何を負担したかを説明できる状態で、精算方法を相談します。長女自身が後見人になった場合も、立替金として請求すれば当然に全額を精算できるわけではありません。特に高額な立替えや裏付け資料のない支出は、精算前に家庭裁判所へ確認することが大切です。 後見の申立てから利用開始までは、資料の準備や裁判所の審理などに時間が必要です。支払期限が迫っている場合は、その日付も早めに伝えましょう。申立てをすれば直ちに預金を動かせるとは限りません。 司法書士への相談は、困っている手続きが分かる資料から 申立ては、本人の住所地を管轄する家庭裁判所に行います。本人、配偶者、四親等内の親族などが申し立てることができ、子どもも申立人になれます。必要書類は、申立書、本人の戸籍や住民票、診断書、本人情報シート、登記されていないことの証明書、財産や収支に関する資料などです。申立ての種類や既存の任意後見契約の有無などによって必要書類は異なるため、申立先の最新の案内で確認します。 ただし、初めての相談前に、すべてをそろえる必要はありません。まずは、分かる範囲の通帳の写し、年金や施設費の資料、家族関係のメモ、銀行などから受けた説明の内容を用意しましょう。本人がどこで暮らし、何を希望しているか、誰が日常の支援を担っているかも大切な情報です。診断書は裁判所所定の様式があり、本人情報シートはケアマネジャーや施設職員などの福祉関係者に作成を依頼するため、取得を始める前に段取りを確認すると手戻りを減らせます。 手引きを読み、必要な資料を整理できる場合は、家族が自分で申立てを進めることもできます。一方、財産や収支が分からない、家族が遠方にいる、後見・保佐・補助の違いが分からないといった場合には、司法書士へ相談することで、確認事項と準備の順序を整理しやすくなります。司法書士による申立書類の作成支援と、家庭裁判所が行う後見人等の選任は別のものです。 本人の生活を支えるために、申立て前から相談を 認知症の親の預金管理では、本人の意思確認の状況と、必要な支払いを整理することが第一歩です。成年後見を検討する場合は、目の前の手続きだけでなく、その後の管理や費用まで理解しておきましょう。 当事務所では、成年後見に関する相談と申立書類の作成支援を取り扱い、司法書士がご相談から申立て手続きの完了まで対応しています。「どの手続きが必要か分からない」という段階でも、現在困っていることを具体的にお伝えいただくと、確認すべき点を整理できます。 芦屋市で親の預金管理や将来の財産管理に悩んでいる方は、家族だけで結論を急がず、本人の生活と希望を踏まえた支援方法を相談してみてください。

親が亡くなった後も、実家の名義を変えないまま住み続けていませんか。「きょうだいで誰が引き継ぐかは決まっている」「固定資産税も払っているから問題ない」と考えていても、それだけで不動産の登記名義が変わるわけではありません。 相続による不動産の名義変更を「相続登記」といいます。2024年4月から申請が義務化され、以前の相続も対象になっています。まずは、現在の登記名義、相続人、申請期限を確認することが大切です。この記事では、親の名義のままになっている実家について、手続きの進め方と司法書士に相談するときのポイントを説明します。 固定資産税を払っていても、相続登記は別に必要です 相続登記は、亡くなった方が所有していた土地や建物について、相続した方を登記簿上の所有者として記録する手続きです。不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。 固定資産税の納付や、市区町村への相続人代表者の届出は、相続登記とは別の手続きです。納税通知書が自分宛てに届いていても、登記簿では亡くなった親の名義のままということがあります。銀行で預金の相続手続きを済ませた場合も、不動産の名義まで自動的に変わるわけではありません。 例えば、父が亡くなり、母と子ども2人が相続人になったとします。家族で「母が実家を引き継ぐ」と話していても、その合意を確認できる書類を整え、登記申請をする必要があります。母が住み続けているという事情だけでは、母名義への変更は完了しません。 また、実家の土地と建物の所有者が同じとは限りません。建物は父名義でも、土地は祖父名義のままということも考えられます。家族の記憶だけで判断せず、登記事項証明書などで土地と建物それぞれを確認しましょう。 固定資産税の納税通知書だけでは、非課税の私道や共有の道路部分などを見落とすことがあります。市区町村の名寄帳や、法務局で取得できる所有不動産記録証明書なども必要に応じて確認し、対象となる不動産に漏れがないか調べます。 相続登記の期限は「亡くなってから一律3年」ではありません 過去に相続した不動産にも期限があります 相続登記の基本的な申請期限は、自分のために相続が開始したことと、その相続によって不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内です。単純に死亡日から一律に数えるものではなく、不動産の取得を知った時期も関係します。 2024年4月1日より前に発生した相続も対象です。それ以前に相続による取得を知っていた不動産で、まだ登記をしていない場合は、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。取得を知った日が2024年4月1日以降の場合は、その日から3年以内となります。期限間際に相談すると、戸籍の収集や相続人への連絡が間に合わないこともあるため、余裕を持って準備を始めましょう。 「ずっと前に亡くなった親の家だから対象外」とは考えず、自分のケースの期限を確認してください。正当な理由なく申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります。ただし、期限を過ぎたら直ちに一律の金額を支払うという仕組みではありません。登記官からの催告を受けても、正当な理由なく期限内に申請しない場合に、裁判所への通知が行われます。 分け方が決まらない場合も、期限への対応を考えます 遺産の分け方についての話し合いを「遺産分割協議」といいます。話し合いがまとまっていないからといって、申請義務への対応をそのまま先送りできるわけではありません。 期限内に遺産分割をまとめることが難しい場合などには、「相続人申告登記」で基本的な申請義務に対応する方法があります。自分が登記簿上の所有者の相続人であることなどを法務局に申し出る制度で、他の相続人の同意がなくても単独で申し出ることができます。1人が自分の分だけを申し出ても、他の相続人全員の義務を果たしたことにはなりません。 ただし、相続人申告登記は、所有権や持分を確定する登記ではなく、実家の名義変更が完了するわけではありません。その後、遺産分割が成立して不動産を取得した場合は、成立した日から3年以内に、その結果に基づく相続登記が必要です。遺産分割後のこの義務は、相続人申告登記では履行できません。期限への対応と、最終的な名義変更を分けて整理しましょう。 実家を売却したり、担保に入れたりする際には、相続人申告登記だけでは足りず、相続による所有権移転登記が必要です。売却の予定がある場合は、その時期も併せてお伝えください。 名義変更は、不動産・相続人・引き継ぎ方の確認から始めます 遺言書の有無と相続人を確認する 最初に、遺言書が残されていないか確認します。遺言書がある場合は、その内容や形式に応じて、登記の進め方と必要書類が変わります。遺言書があるのに、確認しないまま家族で別の分け方を決めることは避けましょう。 自宅などで保管されていた自筆証書遺言は、原則として家庭裁判所での検認が必要です。封印がある場合は自分で開封せず、ご相談ください。公正証書遺言や、法務局の保管制度を利用した自筆証書遺言には、検認は不要です。 遺言書がなく、特定の相続人が実家を取得するために遺産分割協議をする場合は、相続人全員の合意が必要です。「同居していた家族だけで決めればよい」とは限りません。亡くなった方の戸籍を確認し、相続放棄の有無なども踏まえて、誰が協議に参加する相続人なのかを確定します。 遺産分割に基づく相続登記では、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍・改製原戸籍などをそろえて相続関係を確認するのが一般的です。本籍地が何度も変わっていると、複数の自治体の戸籍にさかのぼることもあります。必要な範囲は相続関係や登記の方法によって異なるため、現在の戸籍を1通取れば済むとは限りません。 登記に必要な書類を整え、法務局へ申請する 遺産分割に基づいて名義変更する場合は、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。不動産は普段使う住所だけでなく、登記簿上の地番や家屋番号などで正確に特定することが大切です。 「とりあえずきょうだい全員の共有にする」と決める前にも、将来の管理や売却を考えておきましょう。不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。共有者の1人にさらに相続が起きると、関係者が増える場合もあります。 一般的には、相続関係を証明する戸籍、亡くなった方の住民票の除票や戸籍の附票、不動産を取得する方の住民票、遺産分割協議書、協議に参加した相続人の印鑑証明書などを準備します。 登記に用いる遺産分割協議書には、原則として相続人全員が実印で押印します。固定資産評価額を確認する資料も必要になりますが、具体的な書類は事案ごとに確認します。 当事務所では、戸籍の取得や相続登記の申請をサポートしています。不動産に関する遺産分割協議書の作成だけでなく、預貯金などを含めた協議書の作成についても、別途費用で対応しています。登記以外に依頼したい手続きがある場合は、最初に伝えていただくことで、必要な支援と見積りを整理しやすくなります。 費用は報酬と税金などの実費を分けて確認する 相続登記の費用には、司法書士の報酬のほか、登録免許税、戸籍や登記事項証明書などの取得費用が含まれます。登録免許税は、原則として固定資産税評価額を基に計算し、税率は0.4％です。一定の土地には免税措置があるため、適用の有無を確認します。 不動産の数や管轄する法務局の数、相続関係の複雑さ、依頼する手続きの範囲によって総額は変わります。見積りの際は、報酬に含まれる業務、実費の内訳、追加費用が生じる条件を確認しましょう。 親の名義のまま年月が経っている場合は、相続の経過を確認します 例えば、父が亡くなった後に実家の相続手続きをしないまま、相続人だった母も亡くなったとします。この場合、父の相続だけでなく、母の相続も関係します。誰がどの権利を引き継いだのか、亡くなった順序や、それぞれの相続人、過去の遺産分割の有無を確認する必要があります。 新たな相続が重なることを「数次相続」といいます。必ず相続人が増えるとは限りませんが、確認する戸籍や話し合いに参加する方が増え、手続きが複雑になる場合があります。「今のきょうだい全員が賛成しているから大丈夫」と思っても、その方々だけで協議できるかは別に確認しなければなりません。 また、以前に作成した遺産分割協議書が見つかった場合は、すぐに作り直さず、内容と対象不動産を確認しましょう。過去の合意を証明できるかどうかで、必要な手続きが変わることがあります。 相続人に未成年者がいる場合や、判断能力の低下で協議への参加が難しい方がいる場合、連絡が取れない方がいる場合も、通常と同じ手順では進められないことがあります。親と未成年の子がともに相続人となるなど、利益が相反する場合には、子のために特別代理人の選任が必要になることがあります。判断能力や連絡の状況によっても必要な対応が異なるため、早い段階でご相談ください。 司法書士に相談するときは、書類がそろっていなくても構いません 相続関係が比較的単純で、必要書類や申請書の作成に対応できる場合は、ご自身で相続登記を申請することも可能です。一方、戸籍収集に時間を割けない、親より前の世代の名義が残っている、相続が重なっている、近く売却したいという場合は、早めに司法書士へ相談すると進め方を整理しやすくなります。 相談前に、すべての書類を集める必要はありません。手元にある固定資産税の通知書、登記事項証明書、遺言書、過去の遺産分割協議書などを確認し、亡くなった方とご家族の関係、亡くなった時期を分かる範囲で整理してください。資料が見つからない場合も、その事情からお伝えいただけます。 当事務所では、不動産の相続登記に加え、預貯金口座の解約や有価証券の名義変更などの相続手続きもサポートしています。実家の名義変更と銀行の手続きを別々に考えて負担を抱えている場合は、どこまで任せたいかをお聞かせください。手続きごとの支援範囲と費用を確認したうえで、ご依頼内容を検討できます。 ご自宅などへの訪問相談や、予約による夜間・土日祝の相談にも対応しています。来所や平日の日程調整が難しい方も、相談方法をご確認ください。税務上の判断は税理士、相続人間の争いの交渉や解決は弁護士の対応が必要となりますので、状況に応じて適切な専門家への相談をご案内します。 まずは「今の名義」と「自分の期限」を確認しましょう 実家の相続登記は、誰が住んでいるか、誰が税金を払っているかだけでは判断できません。土地と建物の登記名義を確認し、遺言書、相続人、これまでの相続の経過を整理することが出発点です。 芦屋市で、亡くなった親の名義のままになっている実家についてお困りの方は、現在分かっている事情からご相談ください。名義変更に必要な手続きと期限を確認し、戸籍収集や預貯金の手続きを含め、どの部分を任せると負担を減らせるか、一緒に整理していきましょう。