相続人の一人と連絡が取れないときは？遺産分割と相続登記の進め方

親が亡くなり、相続手続きを始めようとしたものの、「実家以外にも土地を持っていたはずだが、場所が分からない」「昔購入した土地があると聞いていたが、資料が見つからない」と困ることがあります。 不動産の相続手続きでは、まず亡くなった方が所有していた土地や建物を把握することが重要です。財産を十分に確認しないまま遺産分割を進めると、後から別の不動産が見つかり、追加の手続きが必要になる場合があります。 2026年2月2日からは、亡くなった方の不動産を全国的に調べられる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。 この記事では、親の不動産が分からないときの調査方法、新制度の利用方法と限界、相続登記までの進め方を司法書士の立場から解説します。 亡くなった親の不動産は何から調べればよい？ 固定資産税の通知書や権利証を確認する 最初に確認したいのは、親が残した書類です。 毎年、市区町村から届く固定資産税の納税通知書や課税明細書には、課税対象となっている土地・建物の所在地などが記載されています。 また、登記済権利証や登記識別情報通知、売買契約書なども不動産を特定する手掛かりになります。 ただし、固定資産税の書類だけですべての不動産を把握できるとは限りません。非課税の土地や、別の市区町村にある不動産が記載されていない場合もあるためです。 市区町村で名寄帳を確認する 不動産がある市区町村に見当がついている場合は、名寄帳の確認も有効です。 名寄帳は、同じ所有者に関する土地・家屋の固定資産課税台帳上の情報をまとめたものです。相続人が取得する際には、戸籍など相続関係を証明する書類を求められることがあります。 ただし、名寄帳は原則として市区町村単位の資料です。親が全国のどこに不動産を所有していたかを、一度に調べられるものではありません。 自治体によって記載範囲や交付方法が異なるため、事前に確認しましょう。 所有不動産記録証明制度で全国の不動産を調べられる 2026年2月から始まった新しい制度 所有不動産記録証明制度は、特定の人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国の登記記録から検索し、一覧にして証明する制度です。 2026年2月2日から利用できるようになりました。 例えば、亡くなった父親が実家のほかに地方の土地を所有していた可能性があるものの、所在地が分からない場合、父親の氏名や住所などを検索条件として証明書を請求できます。 これまでのように不動産の所在地を一つずつ特定する方法に加えて、全国の登記記録を対象に調べる手段ができたことになります。 相続人も証明書を請求できる 証明書は、登記名義人本人だけでなく、その相続人なども請求できます。代理人による請求も可能です。 全国の法務局・地方法務局などで請求でき、書面による窓口・郵送請求のほか、所定の方法によるオンライン請求にも対応しています。 相続人が請求する場合には、一般に次のような資料を準備します。 ・請求書と本人確認に関する書類 ・亡くなった方との相続関係を証明する戸籍など ・過去の氏名や住所を検索する場合、その経緯を確認できる書類 ・代理人が請求する場合は、請求人が実印を押した委任状と請求人の印鑑証明書など 必要書類は請求者や検索条件によって異なります。書面で相続人本人が請求する場合の本人確認方法には、請求書に実印を押して印鑑証明書を添付する方法や、本人確認書類の写しを添付する方法があります。代理人による請求では、請求人の印鑑証明書も必要となるため、本人請求と同じ書類で足りるとは限りません。 また、手数料は検索条件ごとに必要です。2026年11月時点では、1検索条件・1通につき、書面請求1,600円、オンライン請求で郵送交付1,500円、窓口交付1,470円です。 過去の住所などを複数指定する場合は、検索条件の数に応じて費用が増える点にも注意してください。該当する不動産が見つからなかった場合も、その旨の証明がされ、手数料は返却されません。 証明書に載らない不動産があることに注意 登記簿上の住所や氏名が違う場合 所有不動産記録証明書は便利ですが、請求すれば必ずすべての不動産が見つかるわけではありません。 検索は、請求時に指定した氏名・住所などの条件に基づいて行われます。 例えば、父親が若い頃に購入した土地について、登記簿上の住所が当時の住所のままになっているとします。 現在の住所だけを検索条件にした場合、その土地が抽出されない可能性があります。 そのため、過去の住所が分かる場合には、住民票の除票や戸籍の附票などを確認し、必要に応じて検索条件に追加することが大切です。 結婚などによって氏名が変わっている場合も、同様に注意が必要です。 未登記の建物などは検索対象外 所有不動産記録証明制度では、所有権の登記がされている不動産が検索対象です。 未登記の建物に加え、表題部に所有者の記録があっても、所有権の保存登記がされていない土地・建物は検索対象となりません。 また、登記簿がコンピュータ化されていない不動産なども検索対象外です。 したがって、証明書に記載がなかったことだけを理由に、「親にはほかに不動産がない」と断定することはできません。 固定資産税関係の資料、権利証、名寄帳、親族からの情報などと照らし合わせ、複数の方法で確認することが重要です。親が相続したものの登記をしておらず、祖父母などの名義のまま残っている不動産も、親の氏名・住所による検索だけでは把握できません。過去の相続が未登記になっていないかも確認しましょう。 不動産が見つかったら相続登記までどう進める？ 登記事項証明書で所有関係を確認する 調査によって不動産が見つかったら、それぞれの登記事項証明書を取得して内容を確認します。 特に確認したいのは、所有者の氏名、共有持分、抵当権などの権利関係です。 例えば、親が土地全体を所有していると思っていたものの、実際には親族と共有しており、親の持分だけが相続対象となる場合があります。 所有不動産記録証明書は、不動産を探すための資料です。具体的な権利関係を判断するには、個々の登記記録を確認する必要があります。 相続人を確定し、遺産分割を進める 不動産の範囲が分かったら、戸籍などを確認して相続人を確定します。 遺言書の有無も確認し、遺言がない場合など、必要に応じて相続人全員で遺産分割協議を行います。 この段階で不動産の調査が不十分だと、後から別の土地が見つかり、その土地について改めて遺産分割を検討することがあります。 なお、遺産分割協議が成立していなくても、状況に応じて相続登記の申請義務への対応が必要になります。 相続登記の期限にも注意する 2024年4月1日から、相続登記が義務化されています。 原則として、自分のために相続が開始したことと、その相続で不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。 また、制度開始前の相続も対象であり、施行前から相続による取得を知っていた不動産については、原則2027年3月31日が期限となります。 遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割成立日から3年以内に、その内容に応じた登記をする義務もあります。 正当な理由なく申請義務を怠ると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。 後から別の不動産が見つかった場合は、その不動産の取得を具体的に知った時期などに応じて、申請期限を個別に確認します。所有不動産記録証明書を取得しただけで登記義務を履行したことにはならないため、調査と、把握できている不動産の登記を並行して進めましょう。 調査から相続登記まで、司法書士に相談したい場面 親が所有していた不動産の所在地が明確で、相続人も少なく、必要書類がそろっている場合は、ご自身で調査や登記申請を進めることもできます。 一方、親が何度も転居している、地方に複数の土地がある、共有名義の不動産が見つかったといった場合には、調査方法や必要な登記を整理することが重要です。 例えば、父親が芦屋市に自宅を所有し、以前住んでいた地域にも土地があると聞いていたケースを考えてみましょう。 まず手元の固定資産税関係書類を確認し、過去の住所を整理します。そのうえで所有不動産記録証明書を請求し、判明した不動産の登記記録を調べるという順序が考えられます。 これは説明のための想定例ですが、調査段階から相続登記を見据えておくことで、後から必要な書類や手続きを整理しやすくなります。 司法書士に相談する際には、固定資産税の通知書、権利証、親の過去の住所が分かる資料、取得済みの戸籍などを持参すると、状況を伝えやすくなります。 芦屋市のうちで法務事務所では、相続登記、戸籍収集、遺産分割協議に関する手続きなどを取り扱っています。 亡くなった方の不動産を十分に把握できていない場合や、複数の不動産について相続登記を進めたい場合は、早い段階でご相談ください。所有不動産の調査方法と、その後に必要となる相続手続きを整理することが大切です。

親が亡くなり、兄弟姉妹で遺産を分けることになったものの、相続人の1人が海外で暮らしている。「日本に帰国しなければ遺産分割協議はできないのか」「印鑑証明書が取れないと相続登記は進まないのか」と戸惑う方もいるでしょう。 海外在住の相続人がいても、必ずしも帰国が必要になるわけではありません。ただし、国内居住者とは異なる証明書類を用意することがあり、取得先や手続きの順序を確認することが大切です。 今回は、日本国籍の親が亡くなり、日本国内に不動産がある相続を中心に、実務上の確認事項を説明します。亡くなった方が外国籍の場合は、相続に適用される法律から確認する必要があります。 海外に住んでいても相続人としての権利は変わらない まず相続人と遺産の範囲を確認する 海外在住という理由だけで相続人から外れることはありません。亡くなった方の出生から死亡までの戸籍などを調べ、相続関係を確定します。遺言書がある場合は、その内容や方式も確認が必要です。 最初に、国内外の相続人の氏名、続柄、現在の居住国、連絡先を整理してください。国内の不動産については登記事項証明書を取得し、名義人や共有関係を確認します。預金や有価証券があれば、各金融機関の手続きも別途調べます。 帰国せずに遺産分割協議を進められる場合がある 遺産分割協議は、相続人全員が合意する必要がありますが、全員が同じ場所に集まることまでは求められません。電話やオンラインで内容を相談し、合意内容を文書にまとめて各人が必要な手続きを行う方法も考えられます。 ただし、海外にいる相続人を除いて協議書を作成しても、原則として有効な遺産分割協議にはなりません。連絡が取りにくい場合も、本人の意思を確認しないまま進めないことが重要です。 印鑑証明書が取得できないときの書類 署名証明が必要になる場合 日本国内で住民登録をしていない海外在住の日本人は、通常、日本の市区町村で印鑑登録証明書を新たに取得できません。そのため、遺産分割協議書に押印した印鑑の証明に代えて、在外公館の署名証明などを利用する場合があります。 署名証明には、署名した協議書などと証明書を綴り合わせる「形式1」と、署名を単独で証明する「形式2」があります。どちらを利用するかは、登記や金融機関などの提出先に事前に確認します。在外公館の署名証明は、本人が領事の面前で署名する必要があるため、形式1を利用する場合は、原則として署名せずに対象書類を持参します。訪問前に管轄の日本大使館・総領事館の案内を確認しましょう。 住所を証明する書類も確認する 海外在住の日本人の相続人が日本国内の不動産を取得する場合、登記申請に必要な住所証明情報として、在外公館が発行する在留証明などを用意します。署名証明は署名が本人のものであること、在留証明は海外の住所などを証明するもので、目的が異なります。在留証明の取得条件や必要資料は在外公館で確認してください。 一方、海外在住の相続人が不動産を取得せず、ほかの相続人が取得する場合には、必要書類の組合せが異なります。誰が不動産を相続するかを決めてから、登記に必要な証明書を確認すると無駄な取得を避けやすくなります。海外に住所がある人を所有者として登記する場合は、国内連絡先となる人の氏名・住所等も申請情報とし、承諾書などを用意します。国内連絡先となる人がいない場合は、その旨を申請し、所定の上申書を添付する方法もあります。 なお、外国籍の相続人や日本国籍を離脱した方については、利用できる証明方法が異なることがあります。外国籍の方の署名証明は、通常、現地の公証人などに依頼します。一方、元日本人の方には、相続手続きのために在外公館の署名証明を発給できる場合もあります。日本人の海外在住者と同じ手続きで進められると決めつけず、国籍や居住国に応じて、提出先と証明を発行する機関に確認してください。 遺産分割協議書と相続登記を進める順序 先に合意内容を固め、書類の形式を確認する 例えば、芦屋市にある父親名義の自宅を日本在住の長男が相続し、海外在住の次男は預金を取得するケースを考えます。これは説明用の想定例です。 まず戸籍などで相続人を確認し、自宅の登記情報と預金の内容を把握します。そのうえで、相続人全員が財産の分け方に合意できるかを確かめます。協議書を作る前に、海外在住者の署名証明がどの形式で必要か、金融機関が独自の書類を求めるかを確認しておくと安心です。 相続人ごとに遺産分割協議証明書を作成する方法が適する場合もあります。1通の協議書を各国へ順番に郵送する方法と比べ、どちらが適切かは提出先の要件を踏まえて判断します。 国際郵送と原本管理に注意する 海外への郵送には日数がかかり、書類の紛失や記載ミスによる再送も考えられます。氏名、対象不動産の表示、署名欄、証明書との整合性を確認し、原本が必要な書類と写しで足りる書類を区別しましょう。 在外公館の予約が必要な場合もあります。書類の取得や郵送に着手する前に、提出先と司法書士に必要書類を確認することが、結果的に手戻りを減らす方法です。 相続登記の期限と、手続きが止まった場合の対応 相続登記は、原則として、自分のために相続が開始したことと、その相続で不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請する義務があります。遺産分割で不動産を取得した人には、分割成立日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する義務もあります。2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。海外在住であることだけで期限が延びるわけではないため、書類の取得や郵送にかかる日数も見込んで確認しましょう。 海外在住者との協議が長引き、期限までに遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記などの制度が利用できる場合があります。相続人申告登記は、期限内に申し出ることで、申出をした人の基本的な申請義務を履行できる制度です。他の相続人の義務まで自動的に果たされるわけではなく、所有権を移す登記でもありません。その後の遺産分割で不動産を取得した人は、分割成立日から3年以内にその内容に基づく登記を申請する必要があり、この義務は相続人申告登記では履行できません。 相続人と連絡が取れない、合意が成立しない、意見が対立しているといった場合には、単に署名書類を集める問題とは分けて考える必要があります。紛争の代理交渉や調停・訴訟への対応が必要なときは、弁護士への相談が適切です。 司法書士へ相談するときに準備したいもの 相談前には、亡くなった方の氏名・死亡日、相続人の一覧、海外在住者の国・地域と国籍、不動産の所在地、遺言書の有無、協議の進捗を整理すると状況が伝わりやすくなります。戸籍、登記事項証明書、固定資産税の通知書、すでに作成した協議書案があれば持参してください。すべてそろっていなくても、取得済みの資料から相談を始められます。 海外在住の相続人がいる案件では、必要な証明書を取得できるかだけでなく、誰がどの財産を取得するか、登記申請にどの資料が必要かを一体で確認することが重要です。 兵庫県芦屋市のうちで法務事務所では、相続登記、戸籍収集、遺産分割協議に関する手続きなどを取り扱っています。海外在住の相続人がいて書類の準備や不動産の名義変更に迷う場合は、居住国や相続関係が分かる資料を整理し、具体的な進め方をご相談ください。

親が亡くなり、自宅や土地の相続登記を進めようと登記事項証明書を取得したところ、所有者欄に記載された住所が親の最後の住所と違っていた。このような場合、「先に住所変更登記をしなければならないのか」「古い住所の書類が残っていないと名義変更できないのか」と戸惑うことがあります。 登記簿の住所が古いままでも、直ちに相続登記ができなくなるわけではありません。ただし、登記簿に記載された所有者と亡くなった親が同一人物であることを確認できる資料が重要です。ここでは、住所の違いが生じる理由、必要書類の調べ方、資料が見つからない場合の対応を説明します。 なぜ登記簿と亡くなった親の住所が違うのか 引っ越しても不動産の登記簿は自動更新されない 不動産の登記簿には、所有者の氏名と住所が記録されています。親が不動産を取得した後に転居していても、住所変更の登記をしていなければ、取得当時の住所がそのまま残っていることがあります。 住民票の住所を変更しただけで、不動産の登記簿が直ちに書き換わるわけではありません。現在は、検索用情報の申出などの条件を満たせば、法務局が本人の了解を得て住所等の変更登記を行う「スマート変更登記」もありますが、すべての不動産に一律・即時に反映される制度ではありません。 例えば、親が芦屋市内で自宅を購入した後、別の市へ転居し、その後亡くなったとします。登記簿には購入当時の芦屋市の住所が残り、死亡時の住民票には転居先の住所が記載されているという状況が考えられます。これは説明のための想定例です。 問題は「住所が違うこと」より同一人物と確認できるか 相続登記では、亡くなった人が登記簿上の所有者であることを示す必要があります。同姓同名の別人と区別するためにも、登記簿上の住所と戸籍などで確認できる人物とのつながりを示す資料が求められます。 亡くなった親から相続人へ名義を移す相続登記では、登記簿の住所が最後の住所と異なっていても、原則として、親の住所変更登記を先に行う必要はありません。住民票の除票や戸籍の附票などにより、登記簿上の所有者と亡くなった親が同一人物であることを確認して、相続登記を申請します。住所変更登記を省略できることと、同一人物であることの証明が不要になることは別です。 最初に確認したい3つの資料 登記事項証明書で所有者の記載を確かめる まず、対象の土地と建物それぞれの登記事項証明書を確認します。所有者の氏名、住所、登記された時期を見てください。土地と建物で所有者の住所が異なる場合もあります。固定資産税の通知書だけで判断せず、登記記録そのものを確認することが大切です。 住所だけでなく、氏名の表記や持分も確認します。親の単独所有だと思っていた不動産が共有名義になっている場合は、相続登記の対象となる持分を整理する必要があります。 住民票の除票で最後の住所と前住所を調べる 亡くなった親の住民票の除票には、死亡時の住所や、記録されている範囲で前住所などが記載されます。登記簿上の住所が除票の記載と一致するか、住所の移動をたどれるかを確認します。取得する際は、登記簿上の所有者と戸籍上の人物を結び付けられるよう、本籍・筆頭者の記載を省略しないものが必要かも含めて、窓口や申請先に確認しましょう。 除票は、死亡した人の住民票を除いた記録です。以前の住所の記録が必ずすべて載っているわけではありません。何度も転居している場合は、除票だけで登記簿の住所までさかのぼれないことがあります。 戸籍の附票で住所の履歴をたどる 戸籍の附票は、その戸籍に在籍している間の住所の履歴を記録したものです。登記簿上の古い住所が載っていれば、現在把握している親の情報とのつながりを確認する資料になります。 ただし、転籍や改製によって記録が分かれていることがあります。必要に応じて除かれた戸籍の附票や改製原附票を調べます。古い記録は保存期間や廃棄状況により取得できない場合もあるため、役所で取得の可否を確認しましょう。 古い住所を証明する書類が取れないときの対応 取得できない理由を確認し、手元の資料を整理する 住民票の除票や戸籍の附票を請求しても、対象の記録が存在しない、または保存されていないと案内されることがあります。その場合は、単に「書類がない」で終わらせず、どの自治体に何を請求し、どのような回答を受けたかを整理してください。 登記済証（いわゆる権利証）や登記識別情報通知、固定資産税関係書類などが手元に残っていないかも確認します。特に、所有権に関する被相続人名義の登記済証などは、登記簿上の所有者と亡くなった方が同一人物であることを確認する資料として利用できる場合があります。ただし、固定資産税の通知書などがあれば必ず足りるわけではなく、資料の内容に応じた判断が必要です。権利証がないだけで相続登記が不可能になるわけでもありません。 代わりの資料は一律に決まらない 住所のつながりを公的書類だけで確認できない場合、どのような補足資料が必要かは事案ごとに異なります。登記済証なども用意できない場合は、相続人全員による同一人物である旨の上申書と印鑑証明書などを検討することがあります。ただし、上申書を出せば必ず登記できるというものではありません。氏名の一致状況、転居の経緯、対象不動産の登記内容などを踏まえ、管轄法務局に必要資料を確認します。 インターネット上で見つけた書類の一覧をそのまま当てはめたり、独自に作成した説明書だけで足りると判断したりするのは避けたいところです。資料が不足する段階で司法書士に相談すると、追加で取得すべきものと代替方法を整理しやすくなります。 相続登記を進める際の手順と注意点 住所の確認と相続関係の調査を並行して進める 住所の違いを調べている間も、相続人を確定するための戸籍収集や、不動産を誰が取得するかの確認は進められます。遺言書があるか、遺産分割協議が必要かによって、準備する書類は変わります。 相続登記は、原則として、自分のために相続が開始したことと、その相続で不動産の所有権を取得したことの両方を知った日から3年以内に申請する義務があります。2024年4月1日より前に相続による取得を知っていた不動産は、原則として2027年3月31日までの対応が必要です。また、遺産分割で不動産を取得した人には、分割成立日から3年以内にその内容に基づく登記を申請する義務があります。住所の資料が見つからないことを理由に、期限の確認まで後回しにしないようにしましょう。 相続人申告登記と正式な名義変更は別の手続き 期限内に遺産分割がまとまらないなどの場合、相続人申告登記という制度を利用できることがあります。これは一定の相続登記申請義務を履行するための簡易な申出制度であり、不動産を取得する人への正式な所有権移転登記ではありません。 相続人申告登記をしても、その後の遺産分割で不動産を取得した人は、原則として分割成立日から3年以内に、その内容に基づく登記を申請する必要があります。この遺産分割後の義務は、相続人申告登記では履行できません。また、相続人申告登記でも、亡くなった方が登記簿上の所有者であることの確認は必要です。「住所の資料がないから申告だけすればよい」とは考えず、利用できる制度と必要資料をあわせて確認しましょう。 司法書士に相談するときに準備しておきたいもの 相談時には、対象不動産の所在地・地番や家屋番号、登記事項証明書、亡くなった親の戸籍、住民票の除票、取得済みの戸籍の附票、権利証など、手元にある資料を持参すると状況を伝えやすくなります。すべてそろっていなくても、取得できなかった書類と自治体からの説明をメモしておくと役立ちます。 登記簿にある住所がいつの住所なのか分からない、転居が多く履歴を追えない、古い附票が廃棄されているといった場合は、申請前に専門家と確認する価値があります。一方、除票や附票で住所のつながりを明確に示せる場合は、必要書類を確認してご自身で申請することも選択肢です。 兵庫県芦屋市のうちで法務事務所では、相続登記や戸籍収集を含む相続手続きを取り扱っています。亡くなった方の登記上の住所が異なり、必要書類や手続きの進め方に迷う場合は、登記記録と手元の資料を整理したうえでご相談ください。